«Зеленая ипотека», призванная поддержать тренд на экологичность казахстанского жилья, пока далека от своих целей. Девелоперы не заинтересованы продвигать зелёные преимущества ЖК, а покупатели выбирают эко-ипотеку, только если недотягивают до других льготных программ господдержки.

«Название нашего жилого комплекса переводится как «Зеленый город». Мы находимся возле гор, чистый воздух, много зелени», – это все, что смогли рассказать в отделе продаж застройщика о зелёных преимуществах алматинского ЖК. Не поняли вопросов об энергосбережении, водоэффективности и ВИЭ менеджеры ещё нескольких ЖК, где квартиры реализовывали по «Зеленой ипотеке» Отбасы банка.

За 2023 год по всей стране «Зеленую ипотеку» получили чуть более 500 заемщиков. Если судить по информации, размещённой на сайте Отбасы банка, соглашение о реализации жилья с использованием «Зеленой ипотеки» в минувшем году заключили менее десятка застройщиков. И почти никто из них не продвигал свой ЖК как «зеленый» и «энергоэффективный». Однако если сравнивать абсолютные показатели, количество ЖК с зеленым сертификатом за год выросло на порядок – с одного ЖК в конце 2022 года до десятка к началу 2024-го.

«Зеленая ипотека»

«Отбасы банк успешно реализует проект «Зеленая ипотека». Он пользуется спросом у казахстанцев, так как там первоначальный взнос равен 20%», – считают в пресс-службе банка.

Отбасы банк запустил «Зеленую ипотеку» год назад. Ставка вознаграждения по займу на покупку квартир в жилых комплексах, построенных по зеленым стандартам, – 12,5 % годовых (ГЭСВ от 13,3% годовых), первоначальный взнос – 20%. Для очередников МИО при приобретении жилья в объектах, имеющих зелёный сертификат не ниже «золота», ставка снижается до 7% годовых (ГЭСВ от 7,3% годовых).

За год «Зеленую ипотеку» оформили 527 казахстанцев на общую сумму 13,6 млрд тенге. Подавляющее большинство заемщиков – жители столицы (70%), алматинцев лишь 14%, жителей Шымкента – 9%. Кроме мегаполисов в программе участвовали жители Усть-Каменогорска, Актобе, Семея. Недавно к зеленому тренду присоединился Талдыкорган: «Там есть объект на 70 квартир, выдан пока один заем», – рассказали «Курсиву» в Отбасы банке.

Первоначально Отбасы банк выделил на реализацию программы 10 млрд тенге из собственных средств, к концу минувшего года сумма выросла до 14 млрд тенге.

Ограниченное финансирование позволило рынку разве что «попробовать на вкус» новый продукт. В казахстанских мегаполисах «Курсиву» удалось найти лишь один проект, где сейчас можно оформить «Зеленую ипотеку».

«В начале декабря нам выделили бюджет 200 млн тенге на «Зеленую ипотеку». Мы его почти освоили – осталось только 18 млн. Совсем недавно ещё один клиент получил предодобрение», – рассказывает менеджер столичного ЖК «Яссауи», получившего в минувшем году «серебряный» зелёный сертификат Omir.

В Алматинском ЖК Green City («золото» Omir), рассчитанном на пять тысяч квартир, на «Зеленую ипотеку» выделили 400 млн тенге.

«На сегодня эта сумма освоена – люди приобрели квартиры по данной программе. Мы ждём повторного выделения денежных средств. Говорят, программа через полгода возобновится, но пока точной информации нет», – рассказывает менеджер жилого комплекса.

«На данный момент проектов, подходящих по «Зеленой ипотеке», у нас нет», – сообщили «Курсиву» в BI Group.

«Зеленой ипотеки» уже нет у нас. Они (бюджеты. – «Курсив») давно закончились», – констатирует представитель алматинского ЖК «Аккент».

В Отбасы банке подтверждают, что намерены продолжить начинание. «Программа непременно продолжится. Планируется более масштабно работать по «Зеленой ипотеке», – сообщили «Курсиву» в пресс-службе, не уточнив плановые суммы финансирования на 2024 год.

Цвет девелопмента

Большинство девелоперов, по словам представителей Отбасы банка, получают на свои жилые проекты отечественный зелёный сертификат OMIR – он адаптирован под реалии казахстанского строительного рынка и дешевле зарубежных аналогов (LEED, BREEAM).

Чтобы получить отечественный зелёный сертификат и принять участие в программе Отбасы банка, жилой дом должен набрать минимум 40 из 110 возможных баллов по 56 критериям, отражающим его экологичность. Простыми словами, дом должен быть теплым, квартиры – светлыми, вода и воздух – чистыми и свежими, двор – зеленым, а инфраструктура – разнообразной, чтобы резиденты могли получить максимум услуг, не выезжая из ЖК на личном автотранспорте.

Наибольший вклад (до 26 баллов) даёт высокий класс энергоэффективности здания (А++). Дом должен иметь минимальные теплопотери через кровлю, окна, двери и подвал, благодаря чему снижается энергопотребление и, как следствие, будущие коммунальные платежи. Заветные зелёные баллы получают ЖК, теплопотеря в которых хотя бы на 5% ниже заложенной в отечественных СНИПах. Наивысшую оценку дадут зданию, где теплопотери на 40% ниже СНИПовских. Но получить максимальный балл пока не удалось ни одному ЖК в стране.

«В Казахстане здания с энергоэффективностью А++ не проектируют и не строят», – сетует исполнительный директор казахстанского совета по зеленому строительству (KazGBC), Ph.D Александр Белый. – Жилые дома проектируют по нижнему пределу СНИПа. Парадокс, но примерно каждую третью заявку на сертификацию отклоняем именно из-за несоответствия самому простому критерию – энергоэффективности. Никто, особенно в регионах, не задумывается, что в дальнейшем за тепло в «дырявых» домах придётся платить все больше и больше».

Существенно повысить шансы на получение зелёного статуса помогает использование в проектах ВИЭ (до +8 баллов) и водосберегающих технологий (до +7 к зелёной «карме»). Но и здесь отечественные ЖК пока не преуспели.

«К сожалению, по опыту сертификации шести десятков зданий констатируем, что ни один застройщик практически не применяет водосберегающих технологий и тем более ВИЭ. Капельное орошение придомовой территории – что в этом сложного? Но его нет в проектах. Устройства контроля протечек воды – норма на Западе, а у нас практически не встречаются. Пока вода есть и она дешевая, мало кто задумывается о водосбережении», – продолжает Белый.

«Здоровый» ЖК тоже имеет зелёные преимущества перед другими. Здесь важен акустический комфорт (хорошая звуко­изоляция), визуальный комфорт (естественная освещенность, хороший вид из окон) и качество воздуха. Важность этого критерия казахстанские застройщики уже оценили. «Панорамные окна», «экологически чистый» или «продуваемый район» – частые слоганы в описании отечественных ЖК.

Заработать зданию зелёный статус кроме прочего помогает наличие в комплексе паркингов для электромобилей и велосипедов, доступность общественного транспорта (чем больше маршрутов и меньше расстояние до остановки, тем выше балл) и богатая инфраструктура ЖК (школы, детсады, больницы, кафе, парикмахерские и т. п. в шаговой доступности). Словом, все, что снижает вероятность использования неэкологичного личного автотранспорта, а значит – углеродный след.

В плюс зачтутся инновации. Но если раньше к новшествам можно было отнести лифт из паркинга, автоматическое выключение света на лестничной площадке или организацию безбарьерной среды для маломобильных граждан, то сейчас это уже становится нормой. Чтобы получить бонусы за лидерство, застройщикам придётся придумывать новые кейсы, продвигающие зелёное строительство.

Субсидии за намерения

«В последнее время (примерно год с небольшим) мы отмечаем всплеск интереса строительных компаний, девелоперов к зеленым технологиям», – делится исполнительный директор KazGBC.

Если в конце 2022 года отечественный зелёный сертификат получил лишь один жилой комплекс, то сейчас таких уже несколько десятков. Ещё около 40% заявок на сертификацию KazGBC отклоняет из-за несоответствия проектов зеленым стандартам.

Льготное финансирование Отбасы банка в KazGBC считают реальным стимулом для строительных компаний сертифицировать свои объекты по зеленым стандартам. Но пока подавляющее большинство полученных застройщиками зелёных сертификатов (по подсчетам «Курсива» на сайте kazgbc.kz, более 90%) – предварительные. Такие сертификаты зданию дают на этапе проектирования по результатам оценки представленной проектной документации.

«В основном к нам обращаются на этапе проектирования. Как правило, за подтверждением, то есть конечной сертификацией, застройщики не обращаются. Некоторые идут намеренно за конечной сертификацией, но таких очень мало», – подтверждают в KazGBC.

Предварительного сертификата вполне достаточно, чтобы получить льготное финансирование в Отбасы банке – «зеленую ипотеку», после чего финансовый стимул поддерживать зелёный статус своих проектов у многих застройщиков пропадает.

«Продажи жилья у застройщиков начинаются ещё на этапе котлована. На конечном этапе в основном уже все продано, и нет смысла обращаться в банк за ипотекой. Ни KazGBC, ни Отбасы банк не могут на это повлиять, так как сертификация добровольная», – объясняет Александр Белый.

«Насколько мне известно, в этих домах ничего экологичного нет. На этапе проекта могут показать что-то красивое, а потом никто не проверяет реализацию», – делится наблюдениями один из алматинских экоактивистов.

Энергосбережение? Не слыхали!

На долю зданий, по данным KazGBC, приходится 47% потребления энергии в Казахстане. За минувшую пятилетку из-за активного строительства здания обогнали по энергопотреблению даже казахстанскую промышленность.

Зелёные здания сберегают ресурсы, а значит, потреблять воды и энергии и платить за коммунальные услуги люди будут меньше. Особенно этот маркетинговый стимул актуален в условиях, когда в стране растут цены на тепловую, электрическую энергию и воду. К примеру, в столице в январе 2024 года теплоснабжение подорожало сразу на 16,5% по сравнению с предыдущим месяцем. К тому же пандемия повысила стремление многих людей жить и работать в здоровой среде.

Но ни один из менеджеров отделов продаж, реализующих ЖК с зеленым сертификатом, куда обратился корреспондент «Курсива», не смог рассказать об экологических преимуществах своего проекта.

«Не пойму вопрос», «Что вы имеете ввиду?» – недоумевали самые любопытные продавцы, которым корреспондент «Курсива» задал вопросы о зелёных преимуществах ЖК, энергоэффективности проекта и экономии на коммунальных расходах. Остальные игнорировали незнакомые слова и просто начинали озвучивать шаблонный скрипт продаж.

На сайтах десятка ЖК, получивших зелёный сертификат, «Курсиву» удалось найти лишь несколько фраз, намекающих на экологичности проекта, но и они в основном не разъясняют преимуществ для покупателей.

«При строительстве применяются материалы, оборудование и технологии, способствующие энергосбережению, сокращающие влияние на окружающую среду и климат, а также формирующие здоровую среду для жильцов.» «Используются энергосберегающие зелёные технологии. Также для жителей предусмотрена возможность установки водо- и энергосберегающего оборудования». «ЖК расположен в отличном продуваемом районе города Алматы, что немаловажно для здоровья». «Высокий уровень жизни в ЖК обеспечивается за счёт качества строительства, транспортной доступности и развитой инфраструктуры».

В результате многие заемщики используют «Зеленую ипотеку», лишь случайно узнав о ней, если по профилю не проходят по более выгодным программам льготного финансирования. «В феврале минувшего года я оформил «Зеленую ипотеку», так как не хватало баллов по «Әскери баспана». Являюсь военнослужащим», – рассказывает один из столичных заемщиков.

Деньги на «зеленую ипотеку» Отбасы банк распределяет по регионам в зависимости от спроса. Почти три четверти займов, по данным банка, получили жители столицы. Алматинцы – в пять раз меньше.

«Алматы подключился (к зелёной сертификации. – «Курсив») только во втором полугодии прошлого года. Полгода (с начала действия «зеленой ипотеки». – «Курсив») была тишина. Скорее всего, причина в том, что в Алматы, в отличие от Астаны, спрос на жилье большой и без «зеленой ипотеки», и так все хорошо продавалось», – говорит Александр Белый.

«Зеленая ипотека» Отбасы банка – хороший стимул для покупателей жилья. Но, по большому счету, наше общество пока не осознало, что жить в зеленом доме выгоднее, потому что такой дом бережет энергию, более безопасен для здоровья и меньше вредит окружающей среде. К сожалению, эти три фактора ещё не сели в умы людей, застройщиков девелоперов и даже местных властей. Это пока понимают только на высоком уровне – президент, министры и члены правительства. У остальных людей другие приоритеты», – резюмирует эксперт.