Казахстанцев заставят заплатить "налог" на надежность жилья. Новый "налог" на надежность сделает квартиры в Казахстане ещё дороже.

Казахстан сделал первый шаг к пересмотру правил игры на строительном рынке. В октябре депутаты мажилиса одобрили в первом чтении проект нового строительного кодекса, ключевой новеллой которого стало кратное увеличение гарантийных сроков для застройщиков: с нынешних двух лет до пяти, а для несущих конструкций - до десяти. Корреспондент inbusiness.kz разбирался, к каким последствиям приведет регуляторная реформа. Бизнес уже предупреждает: за повышение качества придётся заплатить, и этот чек, вероятнее всего, ляжет на плечи конечного потребителя, передает inbusiness.kz.

Арифметика рисков

Эпоха "построил и забыл" в Казахстане, похоже, подходит к концу. Законодатели намерены жёстко привязать застройщика к объекту на долгие годы, мотивируя это необходимостью повышения качества материалов и ответственности подрядчиков. Однако в профессиональном сообществе инициативу встретили со сдержанным прагматизмом, указывая на неизбежные экономические последствия таких регуляторных тисков.

Главный вопрос, который волнует рынок: конвертируется ли повышенная ответственность в рост стоимости квадратного метра? Виктория Тен, заместитель президента Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК), в своих оценках реалистична. По её словам, любая пролонгация обязательств влечет за собой пересмотр финансовой модели девелопмента.

"Увеличение срока гарантии потенциально повысит текущие издержки застройщика, но рост цены зависит от того, какие механизмы введут вместе со сроком. Варианты влияния: если введут обязательные резервы, депонирование средств, страхование строительных рисков и усиленный контроль, то первоначальные расходы застройщика однозначно вырастут", – отмечает эксперт.

Логика бизнеса проста: десятилетняя гарантия – это "длинные" деньги и замороженные активы. Добросовестные компании будут вынуждены застраховать риски.

"Любые изменения в структуре процедур, связанных с расширением гарантийных обязательств, для добросовестной компании, работающей "в долгую", несут дополнительные расходы. В этой связи не исключено, что эти расходы будут переложены в конечную стоимость квадратного метра", – резюмирует Виктория Тен.

Технический разрыв: кто отвечает за крышу?

Если с бетонным монолитом за 10 лет вряд ли что-то случится, то фасады и кровля – это "ахиллесова пята" любой новостройки. Здесь законодательная инициатива сталкивается с суровой реальностью эксплуатации. Застройщики опасаются, что на них повесят ответственность за бесхозяйственность управляющих компаний (ОСИ) или самих жильцов.

"К сожалению, с эксплуатацией кровли и её элементов зачастую на практике возникают проблемы. Соответственно, есть необходимость усовершенствовать механизмы, обеспечивающие надлежащую эксплуатацию", – подчеркивает зампрезидента АЗК.

Проблема разграничения ответственности может спровоцировать вал судебных исков на 8-10 году эксплуатации дома. Девелоперы задаются вопросом: как доказать, что протечка крыши – это не брак строительства, а результат того, что зимой там ломами чистили лёд? Виктория Тен признаёт, что количество споров пропорционально увеличится срокам гарантии, и единственным арбитром останется строительная экспертиза.

"Судебные споры всегда имеют место, однако теперь продолжительность периода, в течение которого такие споры могут возникнуть, увеличивается. Соответственно, пропорционально увеличению этого срока количество судебных споров также может вырасти. При этом такой проблемы можно не допустить, уделив должное внимание нормативам по эксплуатации объектов строительства и контролю за их соблюдением", – отмечает она.

Фильтр для рынка

Новые правила могут стать фатальными для фирм-однодневок и недобросовестных игроков, привыкших экономить на инжиниринге и технадзоре.

"Безусловно, мера приведет к тому, что недобросовестные застройщики, которые ранее строили со значительными нарушениями и отступлениями от действующих норм, будут вынуждены усилить контроль и повысить качество производимых работ, в том числе усилить технический надзор на проектах, привлекать более сильные и опытные инжиниринговые компании. В то же время гораздо строже будут предъявляться требования к организациям, ответственным за эксплуатацию объектов", – сказала представитель АЗК.

При этом в ассоциации не склонны драматизировать ситуацию прогнозами о монополизации рынка крупными холдингами. Речь идёт не о вытеснении малого бизнеса, а о финансовой дисциплине.

"Речь идёт однозначно не о монополизации рынка, а об усилении ответственности действующих игроков. Нельзя сказать, что в новых предлагаемых условиях смогут работать только, например, крупные компании: при надлежащем подходе работать смогут все участники рынка, которые соблюдают требования законодательства, могут грамотно выстраивать финансовые модели реализации проекта и соответствующим образом контролировать все сопутствующие строительству процессы.В любом случае, на сегодняшний день работают достаточно механизмов, в том числе финансовых, которые могут позволить нивелировать риски, возникающие в период гарантийного обслуживания, и обеспечить аккумулирование и сохранение соответствующих резервов в течение гарантийного срока", – уверена эксперт.

Однако она делает важную оговорку: если увеличение сроков не будет подкреплено реальными механизмами (страхование, резервы, рабочая претензионная процедура), эффект ограничится лишь увеличением количества формальных актов, но не радикальным ростом качества.

Позиция НПП

Несмотря на одобрение мажилисом, баталии вокруг строительного кодекса продолжаются. Принятие документа ожидается до конца 2025 года, и сейчас идёт шлифовка формулировок. Национальная палата предпринимателей "Атамекен" (НПП) обратила внимание на критическую юридическую коллизию.

Дело в том, что гарантийный срок на здание (10 лет) может вступать в противоречие с гарантийными паспортами производителей стройматериалов. Если завод даёт гарантию на гидроизоляцию 5 лет, почему застройщик обязан отвечать за неё 10 лет?

В этой связи в проект уже внесена оговорка, ставшая предметом острых дискуссий:

"Нормы данного пункта не будут распространяться на строительные материалы, оборудование и конструкции, по которым производителями указаны иные гарантийные сроки эксплуатации".

Эта поправка может стать той самой лазейкой, которая позволит нивелировать жёсткость нового закона, но одновременно с этим – размыть саму идею десятилетней ответственности. Баланс интересов между защитой прав потребителей, рентабельностью бизнеса и реальными возможностями промышленности законодателям предстоит найти до второго чтения.

Материал по теме:

Стройке дали налоговую отсрочку: НДС не коснется этих стройобъектов