Чья земля?

Прежде чем вкладываться в строительство дома или получать ключи от готовой “двушки”-“трешки”, советует председатель алматинского городского филиала РОО “Союз защиты потребителей и предпринимателей “Общественный защитник” Талгат МУХАМЕДГАЛИЕВ, нужно запросить документы на землю. А то часто, приводит он пример, стройкомпания покупает участок в популярной локации, привлекает покупателей, начинает строить дом. Возводит пару этажей, а деньги-то заканчиваются. Застройщики берут заем в банке, а в качестве залога идут те самые золотые гектары. Стройку заканчивают, квартиры распродают, а кредит… не платят!

- Реальный случай: счастливые жители заселились, хотят оформить право собственности, подают на регистрацию кондоминиума, а им его не регистрируют, так как земельный участок в залоге у банка. Им говорят, что надо идти в банк и спрашивать разрешение на оформление кондоминиума. А если банк откажет? Дом зависнет в воздухе?! Хотя по Земельному кодексу участок, на котором находится многоквартирный жилой дом, — это его неотделимая часть, она на праве общедолевой собственности принадлежит собственникам квартир! — восклицает Талгат Мухамедгалиев.

Покупателям или председателю ОСИ, считает руководитель общественного объединения “Тургындар” Анара ЖИЕНБЕКОВА, лучше иметь на руках акт ввода дома в эксплуатацию. Его можно запросить у застройщика или в управлении градостроительного конт­роля. Откажут? Вы вправе обратиться в прокуратуру. На этих двух страничках акта ценная информация: от этажности дома и высоты потолков до количества квартир. Если их указано 120, обращает внимание Анара, а по факту 130, то, возможно, техэтажи перевели в жилые помещения и продали. Это нарушение, и с этим можно идти в суд.

Ещё в управлении градконтроля или ДЧС важно запросить информацию: какие проверки проходили в отношении застройщика, что ему предписывали устранить, к какой ответственности привлечен за последние 3-5 лет? Неправильно, считает Жиенбекова, что таких данных нет в открытом доступе. Покупаем дорогую недвижимость, можно сказать, вслепую. Нелишне, подсказывает она, будет застраховать недвижимость. Мало того что будете защищены от ЧП, так ещё страховая компания проверит соответствие объекта требованиям законодательства.

О высоте дома, потолков и квадратуре

Измерьте квадратуру! А то, говорит Мухамедгалиев, час­то бывает, что в договоре купли-продажи и техпаспорте указана одна площадь, а во время ремонта выясняется, что она совсем другая. Стройкомпании ссылаются на погрешность. Но она, напоминает эксперт, от общей площади жилья может составлять не более 3 процентов. Если пропало больше, то это повод подать в суд.

- Я знаю примеры, когда пяти-семи “квадратов” не хватало. Если по советским нормам брать, так это у вас целая комната пропадает. Представляете? — возмущен собеседник.

Обратите внимание на высоту потолков, сравните с той, что написана в договоре или проекте. Частенько свои обещания застройщики “при­уменьшают”.

Жильцы алматинского ЖК “Арбат”, приводит пример Жиенбекова, должны были получить квартиры с трёхметровыми потолками, а на деле — 2,7 метра. 30 сантиметров умножьте на 10 этажей, подсчитывает эксперт, вот вам и место для лишнего 10-го этажа, которого по проекту не было.

- Есть ЖК в Восточном Казах­стане, где жильцы выиграли дело в суде. Было доказано, что застройщик сдал дом, не соответствующий своими характеристиками проекту. И суд предписал застройщику вернуть разницу за высоту потолков, сделать перерасчет, — вспоминает Анара.

Кто в ответе за “пожарку”?

Делая потолки ниже, говорят эксперты, некоторые девелоперы экономят ещё и на противопожарной системе. Её обязаны устанавливать, подсказывает Анара Жиенбекова, на объектах выше 28 метров от грунта. Обычно речь идёт о 10-этажных зданиях.

Жители одного из таких алматинских домов обратились в суд. Здание выше девяти этажей. Где же система пожарной безопасности? Дело проиграли.

- У нас хоть и 10 этажей, но потолки на каждом этаже снизили примерно на 20 сантиметров, вот здание и уместилось в 27-28 метров, — рассказывают жильцы.

В Астане, ссылается на данные открытых источников Анара Жиенбекова, в эксплуатацию введено 436 ЖК от 10 этажей и выше, в Алматы — 236, в Шымкенте — 24. Действующим законодательством предусмотрена плановая проверка этих объектов из-за высокого риска их пожарной опасности. Но, продолжает она, в списки проверок местных ДЧС попали только те дома, которые уже переданы управляющим компаниям или ОСИ. Самая поздняя дата появления этих высоток — 2022 год. Это значит, что и гарантийные сроки, в которые застройщик ещё обязан устранить неполадки, уже прошли. В относительно новенькие высотки, таких в Алматы в прошлом году появилось 13, с мониторингом не спешат.

- Налицо фактический увод застройщиков от ответственности руками депутатов местных мас­лихатов и мажилиса, госорганов. Который год подряд они игнорируют проблемы жителей в части отсутствия элементов пожарной системы от застройщиков. Чтобы исправить ситуацию, всего лишь надо наладить процесс свое­временной передачи информации о введенных в эксплуатацию объектах в ДЧС. Ведь с теми же школами и больницами у них это получается, а вот с коммерческими заказчиками процесс почему-то нарушен и игнорируется, — уверена Жиенбекова.

По-хорошему, говорит председатель ОСИ “R-House 237” Галия КУСБЕКОВА, заранее надо тщательно обследовать весь дом. Со специалистом посмотреть состояние крыш, подвалов, паркингов. Обычно у всех жильцов потом с ними одни и те же проблемы. Сейчас, во время осадков, утверждает Галия, вода с кровли их 17-этажных домов заливает квартиры до 15-го этажа! Топит и подземные автостоянки. Видимо, предполагает председатель, застройщик хорошо сэкономил на гидроизоляции. Сложность ещё и в том, продолжает она, что все эти проблемы перешли к ОСИ от бывшей управляющей компании.

- На все наши просьбы исправить все эти дефекты ни застройщик, ни управляющая компания не реагируют. Я очень советую жителям брать управление домом в свои руки сразу, а если решаете привлечь управляющую компанию, то выясните, не является ли она аффилированной с застройщиком. Иначе они могут тянуть с исправлением дефектов, а там и все гарантийные сроки пройдут, — советует Галия Кусбекова.

Куда пропадают деньги за коммуналку

И ещё, говорят эксперты, надо знать, что тепловой пункт (ТП), который застройщик устанавливает на территории ЖК, должен быть передан на баланс города ещё до оформ­ления кондоминиума. А то часто бывает, что все это ложится на плечи председателей ОСИ, причём сдать все сети коммунальщикам не так-то просто. Если ТП построили не как положено, то и устранением замечаний от служб будут заниматься те же главы домов.

- Обязательно жители или председатель ОСИ должны обратиться в те же коммунальные службы и узнать, зарегист­рирован ли у них лицевой счёт, каким образом идёт начисление показаний за воду, свет, газ и отопление. А то часто бывает, что покупаете квартиру, а платите за коммуналку застройщику, а не напрямую поставщику услуг. И потом оказывается, что у ЖК многомиллионные долги, — предупреждает Анара Жиенбекова.

Народный контроль

Как покупателю либо председателю заметить кучу деталей — от юридических до технических? Пока, считает Жиенбекова, у нас не внедрят обучение менеджеров ОСИ, они так и будут набивать шишки. А то управление домами делегировали, а как это делать правильно, рассказать забыли.

- Я считаю, что надо законодательно закрепить право собственников жилья проводить проверку на разных этапах строительства своих домов. Они могут привлекать к этому и частных специалистов, которые разбираются во всех нюансах. Дайте людям увидеть и понять, во что они вкладывают деньги, что они получат на выходе, — настаивает Талгат Мухамедгалиев.

Елена БАХАРЕВА, Алматы

Опрос в тему

Нужно ли обязать стройкомпании допустить покупателей квартир к контролю за ходом строительства?

- Конечно, люди должны знать, что покупают

- Нет. Ходить посторонним на стройплощадке опасно

- Строительство должны контролировать независимые и ответственные специалисты

- Застройщики не допустят принятия таких правил

Проголосовать можно на сайте газеты “Время” www.time.kz

Возвращаясь к напечатанному

Мнения наших читателей

На сайте центра тестирования все желающие могут пройти пробный тест на знание казахского языка.

Вы хотите проверить свои знания?

Обязательно проверю.......................25%

Проверил бы, если бы было бесплатно................24%

Нет такой необходимости....................51%